管理組合役員のなり手不足の解消をご支援いたします!
『高齢化などで役員のなり手が不足している!』
『とにかく役員の負担を軽減したい!』
『管理会社の業務が適正なのかしっかりと監視したい!』
そんな時、マンション管理士が外部専門家としてお手伝いできる制度があります!
居住組合員の高齢化や建物の高経年化、主にワンルームなどの投資型マンション(賃貸化)や所有者が居住していないリゾートマンションなど、【管理組合役員のなり手がいない】との悩みを抱えているマンションが多くなってきました。
国(国土交通省)も平成28年度改正マンション標準管理規約において、役員のなり手不足などを起因とする管理不全マンションの増加やその予備軍への対応策として、外部専門家を活用することを明文化しています。それが新たなマンション管理の枠組みとして示された「第三者管理者方式」です。
そして、国土交通省は、マンション管理士などの外部専門家を管理組合理事長・管理者に選任する際の参考として「外部専門家の活用ガイドライン」を発表しました。
外部専門家の活用パターンとしては、以下の3パターンが示されています。
1.理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型 ※ガイドラインではこれを想定
理事・監事あるいは理事長(役員)として外部専門家が就任
2.外部管理者理事会監督型
役員ではない【管理者】(区分所有法第3条に定める)として外部専門家が就任
理事会が管理者の業務を監督
3.外部管理者総会監督型
理事会を設けず、【管理者】として外部専門家が就任し、総会が管理者の業務を監督
また、主に「3.外部管理者総会監督型」として、管理者を管理会社(マンション管理業者)が務めているパターンもあります。その場合には、管理会社の2つの役割と業務遂行状況を監視するために、マンション管理士等が第三者として【監査人】に就任するケースも想定されます。
第三者管理者方式への移行までのステップ
いざ第三者管理者方式を採用するとなると、組合員の合意形成を図るにあたり、様々なステップを経る必要があります。例えば、
①第三者管理者方式への移行に関する総会決議
自主管理からの移行、理事会監視型、総会監視型など様々なパターンが想定されます。
②管理規約の改定
外部専門家の活用の可否、理事会などの組織体系など多くの改定ピントがあります。
③外部専門家の選定方法
細則等の整備も必要に応じて検討すべきでしょう。
④管理会社への業務委託内容の確認
⑤業務委託契約書の取り交わし
これらのステップは、個々のマンションの状況により異なります。第三者管理者方式への移行に際しては、区分所有者の合意形成を図りながら、必要なステップを確実に進めていくことが重要となります。
マンション管理士賠償責任保険の加入
私も含め、一般社団法人日本マンション管理士会連合会に所属するマンション管理士は、
マンション管理士の業務について行った行為に起因して発生した損害賠償請求に対する費用をお支払いする【マンション管理士賠償責任保険】に加入しています。
マンション管理適正化法に規定するマンション管理士として行う業務行為、身体障害、財物損壊、受託物、個人情報漏えい、人格権侵害などの損害賠償に対応可能です。さらに、上記3の理事会を設置していないマンション管理組合で第三者管理者として行う業務に対しては、別途特約により補償されています。
管理組合損害補償金給付制度
さらに、『マンション管理士賠償責任保険』では対象外(免責)とされている故意や犯罪行為などの不正行為について、一般社団法人日本マンション管理士会連合会が補償する制度が2018年より開始されています。それが【管理組合損害補償金給付制度】です。
これにより、マンション管理組合はマンション管理士が行う業務に対して、保険制度および補償金制度の両面から補償されることとなり、万が一の場合も想定しながら、安心して第三者管理者制度への移行を進めることが可能となります。
なお、管理組合損害補償金給付制度の対象となるマンション管理士は、所定の研修や効果測定などの一定の基準をクリアした【認定マンション管理士】のみを対象としています。
ニュース
事務所ニュース通信(2020年1月号)
2020年2月3日
ダウンロードはこちら ⇒事務所通信202001 現場従業員雇用状況「一年前より厳しい」67.8% 現場従業員の雇用、1年前より厳しい―。一般社団法人マンション管理業協会(管理協)が昨年11月15日に公表した「 …
事務所ニュース通信(2019年11月号)
2020年1月5日
ダウンロードはこちら ⇒事務所通信201911 管理費・積立金収支状況も 評価項目案を提示 マンション管理の適正性が市場評価を受ける仕組みづくりを検討する「マンション管理適正評価研究会」(座長=齊藤広子・横浜市立大学教 …
事務所ニュース通信(2019年9月号)
2019年11月3日
ダウンロードはこちら ⇒ 事務所通信201909 8割が「実数精算方式」採用 公益財団法人マンション管理センターは、追加工事や実数精算といった大規模修繕工事の不確定要素に係る取り扱いを整理しようと設計・監理コンサル業者を …
事務所ニュース通信(2019年7月号)
2019年11月3日
ダウンロードはこちら ⇒ 事務所通信201907 グループ別 社で 73.2%のシェア 寡占化一段と マンション管理新聞社は、管理会社各社の2019年3月末現在の総合管理受託戸数の調査を実施した。その結果を「総合管理受託 …
事務所ニュース通信(2019年5月号)
2019年5月31日
ダウンロードはこちら ⇒ 事務所通信201905 支払い再開も「アウト」管理費滞納で59条競売請求 長期間にわたって滞納していた管理費等の支払いを再開した区分所有者に対する「59条競売」の可否が争われた裁判の判決が3月4 …
事務所ニュース通信(平成31年3月号)
2019年4月24日
ダウンロードはこちら ⇒ 事務所通信H3103 東京都「管理不全」予防へ条例案 1983年以前に新築された、6戸以上の分譲マンション管理者に管理状況の届け出を義務付ける東京都の条例案が2月20日に開会した都議会定例会に提 …
事務所ニュース通信(平成31年1月号)
2019年1月29日
ダウンロードはこちら ⇒ 事務所通信H3101 改正個人情報保護法に対応 マンション管理センター改定版発行 公益財団法人マンション管理センターは12月14日、『マンション管理組合に適用される個人情報保護法と管理組合で作成 …
事務所ニュース通信(平成30年11月号)
2018年12月21日
ダウンロードはこちら ⇒ 事務所通信H3011 免震・制震ダンパー問題だけじゃない・・・耐震性に影響 「構造スリット」大丈夫? 免震・防振ゴムや免震・制震ダンパーの性能・検査データの改ざんが発覚するなど、地震に対する建物 …
ブログ
第15回 間違いやすい防災知識 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年9月24日 マンション管理情報
間違いの多い基本的な防災知識について確認しましょう 問題① 地震発生後に停電となりました。その後、不便なので長期で自宅を離れることとなりました。『電気ブレーカー』は落とすべきでしょうか? 答え① 必ず『電気ブレーカー』は …
第14回 マンション防災のための『日頃の備え』 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年9月24日 マンション管理情報
震災対応を含め、災害時の対応方法として一般的には、①自助(自分自身で備え、自力で身体を守る)、②共助(助け合い、マンション内共助・フロア内共助)、③公助(行政など公的な対応)の3つがあります。災害時の心構えとしては、自助 …
第13回 大規模震災によるマンション被害 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年9月24日 マンション管理情報
いまだ記憶に新しい大規模な地震のマンション被害状況について確認しましょう。 阪神・淡路大震災(1995年1月17日) マグニチュード7.3の直下型地震により、死者6,434人を出す大災害となりました。 特に、震源地付近で …
第12回 管理費等滞納対策 不動産競売 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年5月11日 マンション管理情報
≪不動産競売手続きの流れ≫ 不動産競売をする場合には、競売の申立ては、その不動産の所在地を管轄する地方裁判所に行うのが一般的です。競売手続きは、入札などによって実施されます。入札により、一番高い金額で入札した人(最高 …
第11回 管理費等滞納対策 強制執行 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年5月11日 マンション管理情報
第3段階:強制執行 債務者の保有財産の調査を行い、債務名義等の準備が整った段階で、実効性のある法的措置をとることとなります。法的措置には、①専有部分等の担保不動産競売の申立て、②区分所有者の資産に対する強制執行、③区分 …
第10回 管理費等滞納対策 債務名義の取得 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年5月11日 マンション管理情報
第2段階:債務名義の取得 強制執行を行う場合に、その根拠となる債務名義を取得する必要があります。債務名義とは、強制執行を許可する文書です。その主な取得方法は以下の通りです。 判決 調停が成立した場合の調停調書 仮執行宣 …
第9回 管理費等滞納対策 法的手段 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年5月11日 マンション管理情報
第1段階:法的手段 法的手段には、主に①調停、②支払督促、③訴訟の3つがあります。 ① 調停 調停は、第三者である調停機関(簡易裁判所等)が紛争の当事者である双方の合意が得られるよう説得しながら、和解に導く手続 …
第8回 管理費等滞納対策 内容証明郵便 ≪マンション管理の基礎知識≫
2017年5月11日 マンション管理情報
内容証明郵便とは、誰が、どんな内容の郵便を、誰に送ったのかを日本郵便株式会社(郵便局)が証明してくれる特殊な郵便です。 内容証明郵便を配達証明付にしておけば、郵便物を配達した事実から、その内容、さらには相手に配達されたこ …