管理組合参謀役!管理規約改定の課題レポートサービス開始しました。マンション管理適正化診断サービスも無料で提供中!足立区のマンション管理士

管理組合役員のなり手不足の解消をご支援いたします!

『高齢化などで役員のなり手が不足している!』
『とにかく役員の負担を軽減したい!』
『管理会社の業務が適正なのかしっかりと監視したい!』

そんな時、マンション管理士が外部専門家としてお手伝いできる制度があります!

居住組合員の高齢化や建物の高経年化、主にワンルームなどの投資型マンション(賃貸化)や所有者が居住していないリゾートマンションなど、【管理組合役員のなり手がいない】との悩みを抱えているマンションが多くなってきました。
国(国土交通省)も平成28年度改正マンション標準管理規約において、役員のなり手不足などを起因とする管理不全マンションの増加やその予備軍への対応策として、外部専門家を活用することを明文化しています。それが新たなマンション管理の枠組みとして示された「第三者管理者方式」です。
そして、国土交通省は、マンション管理士などの外部専門家を管理組合理事長・管理者に選任する際の参考として「外部専門家の活用ガイドライン」を発表しました。

外部専門家の活用パターンとしては、以下の3パターンが示されています。

1.理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型 ※ガイドラインではこれを想定
理事・監事あるいは理事長(役員)として外部専門家が就任
2.外部管理者理事会監督型
役員ではない【管理者】(区分所有法第3条に定める)として外部専門家が就任
理事会が管理者の業務を監督
3.外部管理者総会監督型
理事会を設けず、【管理者】として外部専門家が就任し、総会が管理者の業務を監督

また、主に「3.外部管理者総会監督型」として、管理者を管理会社(マンション管理業者)が務めているパターンもあります。その場合には、管理会社の2つの役割と業務遂行状況を監視するために、マンション管理士等が第三者として【監査人】に就任するケースも想定されます。

第三者管理者方式への移行までのステップ

いざ第三者管理者方式を採用するとなると、組合員の合意形成を図るにあたり、様々なステップを経る必要があります。例えば、
①第三者管理者方式への移行に関する総会決議
自主管理からの移行、理事会監視型、総会監視型など様々なパターンが想定されます。
②管理規約の改定
外部専門家の活用の可否、理事会などの組織体系など多くの改定ピントがあります。
③外部専門家の選定方法
細則等の整備も必要に応じて検討すべきでしょう。
④管理会社への業務委託内容の確認
⑤業務委託契約書の取り交わし

これらのステップは、個々のマンションの状況により異なります。第三者管理者方式への移行に際しては、区分所有者の合意形成を図りながら、必要なステップを確実に進めていくことが重要となります。

マンション管理士賠償責任保険の加入

私も含め、一般社団法人日本マンション管理士会連合会に所属するマンション管理士は、
マンション管理士の業務について行った行為に起因して発生した損害賠償請求に対する費用をお支払いする【マンション管理士賠償責任保険】に加入しています。
マンション管理適正化法に規定するマンション管理士として行う業務行為、身体障害、財物損壊、受託物、個人情報漏えい、人格権侵害などの損害賠償に対応可能です。さらに、上記3の理事会を設置していないマンション管理組合で第三者管理者として行う業務に対しては、別途特約により補償されています。

管理組合損害補償金給付制度

さらに、『マンション管理士賠償責任保険』では対象外(免責)とされている故意や犯罪行為などの不正行為について、一般社団法人日本マンション管理士会連合会が補償する制度が2018年より開始されています。それが【管理組合損害補償金給付制度】です。
これにより、マンション管理組合はマンション管理士が行う業務に対して、保険制度および補償金制度の両面から補償されることとなり、万が一の場合も想定しながら、安心して第三者管理者制度への移行を進めることが可能となります。
なお、管理組合損害補償金給付制度の対象となるマンション管理士は、所定の研修や効果測定などの一定の基準をクリアした【認定マンション管理士】のみを対象としています。

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ご挨拶

 

代表マンション管理士の高橋 庸夫(たかはし つねお)と申します。

『人に歴史あり。そして、それぞれのマンションにも歴史あり』これまでの数多くのマンション管理組合に対するご支援を通じて、築年数、立地条件、設立コンセプトなど、それぞれのマンションの環境に応じた課題や悩み、ニーズがあることをひしひしと感じる日々でございます。また、その課題や悩みは、法改正による規制改革や内外の環境変化に応じて、新たなものへと変革していくものであります。当事務所では、常に最新の知識習得に努め、管理組合の立場に立った最良の『参謀役』として助言やご支援をしていく所存でございます。

どうぞお気軽にご相談ください。

 

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